[비욘드포스트 김민혁 기자]
최근 경기 의정부시가 ‘깡통전세 알아보기’ 및 ‘깡통전세 피해예방 상담센터’ 운영 소식을 전해왔다. 깡통전세 알아보기 콘텐츠는 경기도부동산포털이 제공하는 서비스로 원하는 지역에 지도 혹은 주소지로 관심 건물(매물)을 조회 시 최근 전세와 매매가격 등을 제공해 매매가격 대비 전세가격 비율 확인으로 최근 거래가 없는 건물도 반경 1㎞ 이내 주변 모든 거래 정보를 제공해 거래가격을 추정할 수 있어 깡통전세 여부 판단을 돕는다.

또한 ‘깡통전세 피해예방 상담센터’를 한국감정평가사협회 및 한국공인중개사협회와 함께 운영 중인데, 해당 홈페이지에 접속하면 연락처, 주택정보(주소,보증금액 등)를 기재 시 지역별 담당 감정평가사가 해당 주택에 대해 적정 가격을 유선 안내하는 등 피해예방 완화에 힘쓰고 있다.

변호사 제정석 법률사무소의 제정석 의정부변호사는 “지난해 11월 의정부, 남양주, 구리, 고양 등 그동안 부동산 규제를 받아온 경기북부 4곳에 대한 조정대상지역 해제가 발표되며 의정부와 남양주 등 각 지자체와 시민들이 기대감을 표출한 바 있다”며 “해당 조정대상지역 해제 지역은 기존 50%였던 주택담보대출비율(LTV)규제가 70%로 완화되고, 청약 조건의 완화, 분양권 전매 제한 해제, 2주택 취득세 중과 배제, 일시적 2주택 처분기한 연장 등 부동산 규제가 대폭 완화되기 때문에 부동산 시장 활기 회복이 기대되는 동시에 다양한 분쟁이 야기될 수 있는 여지가 다분한 시점”이라고 설명했다.

깡통전세사기가 지속적으로 부동산 분쟁의 주요 키워드로 꼽히고 있는 가운데 얼마 전 신탁 부동산을 이용한 전세 사기가 늘면서 법률구조공단에 접수된 관련 상담 건수가 지난 5년 새 70% 가까이 급증한 것으로 파악됐다. 같은 기간 신탁 등기와 관련된 분쟁·상담 건수도 24% 늘었는데 부동산 신탁대출이 기존 부동산 대출 규제의 ‘우회로’로 사용되면서 관련 분쟁도 증가했다는 분석이 지배적이다.

실제 임대차 법률관계 중 신탁 부동산과 관련한 법률상담 현황은 2018년 212건에서 2019년에는 343건, 2020년에는 348건까지 증가했다가 2021년 297건으로 소폭 감소한 뒤 지난해 354건으로 20% 가까이 늘며 다시 증가세를 보인 것.

관련해 공단 측은 이 같은 분쟁 가운데는 주택 신탁 사실을 임차인에게 숨기거나 ‘신탁 원부’에만 나오는 채권액과 선순위채권 여부 등을 알려주지 않은 채 임대차 계약을 체결해 보증금을 편취하는 전세사기 사례도 증가하고 있다고 밝혔다.

특히 다주택 소유자가 신탁사에 주택의 관리 등을 맡긴 경우, 주택의 소유권은 신탁사에 이전돼 원 소유자는 임대 계약을 체결할 수 없고, 이를 속인 원 소유자와 임대차 계약을 체결한 임차인은 불법 점유자로 전입신고와 확정일자를 받는다 해도 주택임대차보호법상 보호를 전혀 받을 수 없게 되어 각별한 주의가 필요하다.

제정석 의정부남양주부동산변호사는 “지난 몇 년간 강화된 주택담보 대출 규제를 피하기 위해 대출을 받기가 어려워진 다주택자들이 대출 한도를 늘리기 위해 주택을 신탁하는 사례가 상당히 많았고, 이러한 경향이 신탁 부동산 전세사기 유발 배경으로 짐작되는 만큼 이번 경기북부 조정대상지역 해제 효과가 다양하게 나타날 것으로 전망된다”며 “다만 구체적은 완화 조건 및 적용 대상을 꼼꼼히 살펴야 주택 매매, 전세 계약 등 부동산 관련 분쟁에 휘말릴 위험이 낮아진다는 점은 동일한 부분”이라고 조언했다.

이어 “법률적 분쟁은 사회적 배경의 영향을 많이 받는 편이기 때문에 하나의 부동산 사안에서도 형사, 민사, 행정 등 다양하고 폭넓은 법률 소송이 파생될 수 있기에 사안별 정확한 법리적 검토가 꼭 필요하다”며 “이에 토지, 상가, 집합건물 등 부동산 분쟁, 상속재산분할 및 유류분 분쟁, 대여금, 손해배상 등 일반 민사, 형사, 행정 등 수많은 사건 처리 데이터를 보유 및 축적해온 노하우로 의뢰인의 법률적 위기의 신속한 해소를 돕기 위해 심혈을 기울이고 있다”고 덧붙였다.

한편, 제정석 변호사는 남양주지원 앞 개인법률사무소를 운영하면서 사법고시 출신 18년차 변호사로서의 풍부한 실력과 경험을 토대로, 의뢰인들과의 지속적인 소통과 논의를 통해 토지, 상가, 임대차, 상속, 유류분, 손해배상, 형사, 행정 등 각종 법률분쟁을 성공적으로 처리해 나가고 있다.

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