해당 보고서는 2024년 부동산 시장을 점검하고 수요 및 공급, 경제 변수에 따른 2025년 부동산 시장 전망을 담았다.
NH투자증권은 2024년 부동산 시장을 전세가율 회복과 분양가 상승으로 거래량이 증가하고 가격이 상승한 공고한 실수요 시장과 상급지 및 정비사업장의 신고가 거래가 속출한 한해였다고 진단했다.
4분기 들어 기준금리가 인하했지만 대출규제와 높아진 매도호가로 정체 국면에 진입해 일시적 현상이냐 추세적 흐름이냐를 두고 2025년 1분기까지 분수령이 될 것으로 보고 있다.
내년 부동산 시장은 강보합을 전망하며, 상승과 하락지역이 상존하는 차별화·국지화 가속이 예상된다고 전망했다.
전·월세 가격 상승과 금리 인하 기대감, 선호 지역의 공급 부족이라는 상승 요인이 하락 요인보다 우선 작용하며 국지적 상승 흐름이 지속될 것이라 봤다.
주요 변수로는 대출 관련 추가규제, 기준금리 방향성으로 꼽았다.
2024년 들어 전세가격 상승, 분양시장 열기, 정비사업 기대감으로 인한 영향으로 아파트 매매시장 분위기가 상승했다고 전했다. 전·월세 시장도 계속 상승했는데, 서울 평균 전셋값의 경우 2024년 3월부터 이미 전고점을 넘어서서 꾸준히 상승했고 전국도 2024년 9월 기준 2021년 11월 고점의 98% 수준까지 회복한 것으로 조사됐다. 매매가격과 전세가격이 같이 상승세를 유지하여 동조화된 모습이 계속되고 있다고 봤다.
올해 분양 물량은 지난해보다 증가했지만, 입주 물량이 지난해보다 감소했다며, 9월 누계 전국 인허가 물량이 약 19.1만 호로 2021~2023년 동기 인허가 물량보다 적다고 봤다. 착공 물량은 전년보다 증가하긴 했으나 2021~2022년과 비교시 56~74% 수준으로 향후 공급 부족이 예상될 것으로 전망했다.
수요 측면에서는 가구별 소득 격차가 벌어지며 불균형은 커지는 반면, 1인당 GNI(연간 국민평균소득)는 꾸준히 상승하고 있는 것으로 조사됐다. 최근 대출 규제로 거래량이 감소하긴 했으나 대출 규제로 인한 수요 감소 효과는 오래 지속되기 어려운 것으로 분석했다.
정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 수석연구원(NH WM마스터즈 전문위원)은 “단기 전망으로 경제성장률 전망치는 낮아지고 글로벌 경제 불확실성은 점차 커지며 국내 부동산 시장의 주요 변수로 대외 변수 및 금리 방향성 등 금융 여건이 크게 작용할 것”이라며 “그 이후 전망은 거시경제 환경 요인이 시장 변수에서 영향이 줄어들수록 공간환경의 수급 여건(선호지역의 공급 부족)이 가격 결정에 더 크게 영향을 미칠 것으로 사료된다”고 했다.
정유나 NH투자증권 부동산 책임연구원은 “스트레스 DSR 3단계 도입 및 가계부채 관리 정책으로 단기 수요 위축은 예상되나 대출 한도 회복 및 정책모기지 효과로 하락 가능성은 높지 않은 것으로 판단한다”면서 “지방 미분양 및 수도권 매물 증가는 예의주시가 필요하다”고 전했다.
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