[비욘드포스트 김민혁 기자] 부동산 거래는 대부분의 사람들에게 생애 가장 큰 규모의 자산 이동이 발생하는 사건이며, 기업이나 투자자에게는 사업의 성패를 가르는 중요한 계약이다. 통상적인 부동산 매매나 임대차 계약 과정에서는 전체 대금의 10% 정도를 계약금으로 지불하는 것이 관례로 자리 잡고 있다. 그러나 계약 체결 이후 예상치 못한 변심, 경제적 상황의 악화, 목적물의 중대한 하차 발견 등 다양한 변수로 인해 계약이 파기되는 사례가 빈번하게 발생한다. 이때 가장 첨예하게 대립하는 지점이 바로 기지급된 계약금의 반환 여부다.
민법 제565조에 따르면 계약금은 원칙적으로 해약금의 성질을 가지며, 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환함으로써 계약을 해제할 수 있다고 명시되어 있다. 하지만 실무에서는 단순한 조문 해석만으로 해결되지 않는 복잡한 이해관계가 얽혀 있어 결국 부동산계약금반환소송으로 이어지는 경우가 많다.
부동산계약금반환소송의 성패를 가르는 핵심 요소 중 하나는 '계약의 성립 시점'과 '가계약금'의 성격이다. 최근 정식 계약서를 작성하기 전, 매물을 선점하기 위해 소액의 가계약금을 입금하는 방식이 보편화되었다. 만약 가계약 상태에서 계약이 무산되었을 때 이 금액을 돌려받을 수 있는지는 계약의 구체성이 얼마나 확보되었느냐에 따라 달라진다.
대법원 판례에 따르면 매매 목적물과 매매대금이 특정되고 중도금 지급 방법 등에 대한 합의가 있었다면 가계약도 유효한 계약으로 간주된다. 이 경우 가계약금 역시 위약금이나 해약금의 성격을 띠게 되어 반환 받기가 매우 까다로워진다. 반면, 구체적인 조건에 대한 합의 없이 단순히 '보관'의 의미로 송금되었다는 점을 증명할 수 있다면 부동산계약금반환소송을 통해 전액 환수가 가능하다. 따라서 분쟁 초기 단계에서 주고받은 문자 메시지, 통화 녹취, 이메일 등의 증거를 통해 당사자 간의 의사가 어디까지 합치 되었는지를 면밀히 분석해야 한다.
또한 소송에서 자주 논의되는 쟁점은 상대방의 귀책 사유에 의한 계약 파기다. 매도인이 목적물의 중대한 하자를 은폐했거나, 이중매매를 시도한 경우, 혹은 잔금 지급 기일이 지났음에도 등기 이전에 필요한 서류를 구비하지 않는 등 채무불이행 상태에 빠졌다면 매수인은 계약 해제와 함께 계약금 반환을 청구할 수 있다. 이때 주의해야 할 점은 단순한 계약 해제 통보만으로는 부족하며, 상대방에게 이행의 최고를 하고 적법한 절차에 따라 계약이 해제되었음을 확정 지어야 한다는 것이다.
최근에는 부동산 정책의 급격한 변화나 금리 변동으로 인해 대출이 제한되면서 잔금을 치르지 못하게 된 매수인들이 부동산계약금반환소송을 제기하는 사례도 늘고 있다. 원칙적으로 매수인의 자금 조달 문제는 매수인의 책임 영역에 속하므로 이를 이유로 계약금을 돌려받기는 어렵다. 그러나 분양 광고상의 허위·과장 광고가 있었거나, 계약 체결 당시 반드시 대출이 실행될 것을 조건으로 내걸었다는 점을 입증할 수 있다면 사정변경에 의한 해제나 기망에 의한 취소를 주장해 볼 수 있다.
로엘법무법인 정택근 대표 변호사는 "부동산 계약은 구두 합의나 가계약금 송금 단계에서부터 이미 법적 구속력이 발생하는 경우가 많으므로 단순한 변심으로 인한 해제는 엄청난 경제적 손실을 초래할 수 있다. 특히 부동산계약금반환소송은 계약 체결 경위, 계약서상 특약의 유무, 이행 지체의 책임 소재 등을 어떻게 법리적으로 구성하느냐에 따라 결과가 극명하게 갈리는 만큼, 분쟁 초기부터 객관적인 증거를 수집하고 철저한 법률 검토를 거쳐 대응해야 한다”라고 말했다.
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