서울 분양가 3년 새 2배, 목동 신축 희소성 커진다

인허가 감소·노후 아파트 증가...재건축 비용 부담도 변수

[비욘드포스트 이종균 기자] 서울 아파트 분양가가 3년 새 두 배 수준으로 오르면서 핵심 입지 신축 주거시설의 희소성이 커지고 있다.

주택도시보증공사가 발표한 민간아파트 분양가격 동향에 따르면 올해 5월 말 기준 최근 1년간 서울 민간아파트 평균 분양가는 공급면적 기준 3.3㎡당 6355만 원으로 집계됐다. 전월 5839만 원보다 8.9% 오른 수치다.
3년 전과 비교하면 상승 폭은 더 뚜렷하다. 2023년 5월 서울 민간아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 3112만 원이었다. 같은 기간 경기 분양가는 1920만 원에서 2522만 원으로 31.4% 올랐다. 인천은 1650만 원에서 2113만 원으로 28.1% 상승했다. 서울의 상승 속도가 같은 수도권 안에서도 두드러진 셈이다.
분양가 상승은 공사비와 금융비용 부담이 누적된 결과로 풀이된다. 문제는 가격 상승이 공급 위축과 동시에 나타나고 있다는 점이다. 국토교통부 주택건설실적통계에 따르면 2023년부터 2025년까지 3년간 서울 주택건설 인허가 실적은 13만2181가구였다. 2020년부터 2022년까지 18만3055가구와 비교하면 약 5만 가구 줄었다.

기존 주택의 노후화도 빠르게 진행되고 있다. 부동산R114 자료에 따르면 2026년 기준 서울의 준공 30년 초과 아파트는 51만5237가구로 집계됐다. 전체 아파트 174만5975가구의 29.5%다. 2016년 9.8%였던 비중은 10년 만에 약 세 배로 늘었다.

서울은 신규 택지를 통한 대규모 공급이 쉽지 않은 도시다. 결국 정비사업 의존도가 높을 수밖에 없다. 그러나 재건축과 재개발은 인허가, 이주, 철거, 착공을 거치는 동안 비용이 계속 쌓이는 구조다. 공사비와 금융비용이 오를수록 사업 기간이 길어진 단지의 부담도 커진다.
분양시장의 가격 기준도 바뀌고 있다. 과거 강남권 일부 단지에서 주로 보였던 전용 84㎡ 기준 20억 원대 중후반 분양가가 비강남권 핵심 지역으로 확산하고 있다. 지난 5월 동작구 흑석동에 공급된 '써밋 더힐' 전용 84㎡ 최고 분양가는 29억7820만 원이었다. 옵션비 등을 포함하면 30억 원을 넘는다. 6월 분양한 노량진 8구역 '아크로 리버스카이' 전용 84㎡도 27억6470만 원에 공급됐다.

정비사업 공사비도 연이어 높아지고 있다. 서울 여의도 광장아파트 재건축 조합은 예정 공사비로 3.3㎡당 1590만 원을 제시했다. 앞서 여의도 목화아파트가 3.3㎡당 1370만 원 수준을 제시한 뒤 다시 높은 금액이 나온 것이다.

목동 재건축 시장도 비용 상승 흐름에서 벗어나기 어렵다. 목동6단지에 제안된 총공사비는 1조2868억 원이다. 조합이 처음 제시한 예정 공사비 1조2122억 원보다 약 746억 원 늘었다. 3.3㎡당 공사비는 900만 원 후반대다.
목동 일대 재건축 단지 상당수가 아직 사업 초기 단계에 있다는 점도 변수다. 정비사업은 사업시행인가와 관리처분, 이주, 철거, 착공 절차를 거쳐야 한다. 이 과정에서 공사비와 금융비용이 추가로 반영될 수 있다. 사업 기간이 길어질수록 조합원 부담이나 일반분양가에 영향을 줄 가능성도 커진다.

이 때문에 목동에서는 재건축 완공을 기다리는 수요와 먼저 공급되는 신축 주거상품을 검토하는 수요가 함께 움직일 수 있다. 신축 공급이 제한적인 상황에서 입지와 입주 시점을 중시하는 수요가 늘어날 수 있다는 분석이다.

서울 양천구 목동 옛 KT부지에 공급 예정인 '목동윤슬자이'도 이런 시장 흐름 속에서 거론된다. 이 단지는 최고 48층, 전용면적 114~203㎡, 총 651실 규모의 주거상품으로 계획됐다. 중대형 면적 중심으로 설계하고 모든 호실에 발코니를 설치할 예정이다. 일부 호실은 복층형 펜트하우스로 공급한다.

단지는 지하철 5호선 오목교역 인근에 들어선다. 여의도와 광화문 등 서울 주요 업무지구로 이동하기 쉬운 입지다. 국회대로, 서부간선도로, 올림픽대로, 강변북로 등 도로망도 이용할 수 있다.

교육·생활 인프라도 목동 생활권을 기반으로 한다. 서정초, 목운중, 양정고, 진명여고 등이 인근에 있다. 목동 학원가도 도보권에 형성돼 있다. 현대백화점, 이마트, 메가박스, 이대목동병원과 오목공원, 안양천, 목동종합운동장 등도 가깝다.

목동윤슬자이는 고층 커뮤니티도 계획했다. 102동 47층에는 와인 리저브, 프라이빗 다이닝룸, 파티형 게스트하우스, 영화·음악 감상실, 미팅 공간 등을 갖춘 스카이 커뮤니티를 조성할 예정이다. 9층에는 루프탑 가든을 마련한다. 조선호텔앤리조트가 운영하는 멤버십 피트니스 시설 '콩코드 클럽 바이 조선'도 단지 안에 들어설 예정이다.

부동산업계 관계자는 "서울은 공급 여건이 제한적인 데다 정비사업 비용 부담이 커지고 있어 핵심 입지 신축의 희소성이 커지고 있다"며 "목동처럼 재건축 기대가 높은 지역일수록 입주 시점과 비용 변수를 함께 따져보는 수요가 늘어날 수 있다"고 말했다.

이종균 기자 jklee.jay526@beyondpost.co.kr