전세금 소송 이겨도 회수 못 한다...계약 전 확인할 두 가지

[비욘드포스트 이종균 기자] 전세금반환소송에서 이겼다고 보증금을 모두 돌려받는 것은 아니다. 판결은 강제집행을 시작할 수 있는 근거다. 임대인에게 회수할 재산이 남아 있는지는 별도로 따져야 한다.

엄정숙 변호사는 5일 "전세금 사건에서 임차인이 가장 크게 낙담하는 순간은 패소했을 때가 아니라 이기고 나서 회수할 재산이 부족하다는 사실을 알게 될 때"라며 "판결문은 집행을 위한 문서일 뿐 돈을 만들어 내지는 않는다"고 말했다.
다가구주택은 계약 전 확인이 더 중요하다. 건물 전체가 하나의 등기로 관리되기 때문이다. 세대별 등기가 나뉜 다세대주택과 달리 등기부만으로 다른 임차인의 보증금 규모를 파악하기 어렵다.

같은 건물에 먼저 들어온 임차인의 보증금이 많으면 후순위 임차인이 실제로 돌려받을 수 있는 금액은 줄어들 수 있다. 전입신고와 확정일자를 갖추고 소송에서 승소했더라도 집행 단계에서 회수 재산이 부족한 상황이 생기는 이유다.

주택임대차보호법 제3조의7은 계약 체결 때 임대인이 해당 주택의 확정일자 부여일과 차임·보증금 정보, 국세와 지방세 납세증명서를 임차인에게 제시하도록 정하고 있다. 해당 규정은 2023년 4월18일부터 시행됐다.
같은 법 제3조의6은 이해관계인이 확정일자 부여기관에 관련 현황 정보 제공을 요청할 수 있도록 규정한다. 임차인은 두 절차를 활용해 계약 전에 선순위 보증금 규모와 임대인의 세금 체납 여부를 살펴볼 수 있다.
전입신고와 확정일자의 역할도 다르다. 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마치면 다음 날부터 대항력이 발생한다. 경매나 공매에서 후순위 권리자보다 먼저 배당받는 우선변제권은 대항력 요건에 확정일자까지 갖춰야 인정된다.

전입신고만 하고 확정일자를 받지 않으면 배당 순위에서 불리해질 수 있다. 계약 직후 두 절차를 미루지 않아야 하는 이유다.

계약 만기가 다가올 때는 갱신 여부도 명확히 해야 한다. 자료는 묵시적 갱신을 피하려면 만기 2개월 전까지 내용증명으로 계약 해지와 갱신 거절 의사를 통보하는 편이 안전하다고 설명했다.

만기가 지나도 보증금을 받지 못했고 이사가 필요하다면 임차권등기명령을 먼저 신청해야 한다. 등기가 완료된 사실을 확인한 뒤 이사하고 전출신고를 해야 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다.

임차권등기가 끝나기 전에 주택을 비우고 전출신고까지 마치면 기존에 갖춘 권리가 흔들릴 수 있다. 이후 전세금반환소송을 제기하는 순서가 안전하다는 게 법률 전문가의 설명이다.

엄 변호사는 "전세금 사건은 소송을 얼마나 잘하느냐보다 계약과 이사 시점에 무엇을 확인하고 남겨 뒀느냐가 결과를 좌우한다"며 "계약 전에는 확정일자 부여현황과 납세증명서를 확인하고 계약 후에는 전입신고와 확정일자를 미루지 않아야 한다"고 말했다.

이종균 기자 jklee.jay526@beyondpost.co.kr