[비욘드포스트 박찬성 기자] 부동산 매매계약을 체결하고 대금까지 지급했지만 소유권이전등기를 마치지 않은 채 오랜 시간이 흐르는 경우가 있다. 매수인이 부동산을 인도받아 사용하고 있다면 별다른 문제가 없다고 생각하기 쉽지만, 등기 명의와 실제 권리관계가 일치하지 않는 상태를 장기간 방치하는 것은 법적 위험을 남긴다. 소유권이전등기청구권에도 소멸시효가 적용되며, 부동산을 점유하고 있는지에 따라 그 판단이 달라질 수 있기 때문이다.
일반적인 채권은 10년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성된다. 매매계약에 따른 소유권이전등기청구권 역시 채권적 청구권이므로 원칙적으로 10년의 소멸시효가 적용된다. 다만 시효가 계약 체결일이나 잔금 지급일을 기준으로 일률적으로 시작되는 것은 아니다. 민법 제166조는 소멸시효가 권리를 행사할 수 있는 때부터 진행한다고 규정한다. 매수인의 잔금 지급과 매도인의 등기 이전 의무가 동시이행 관계에 있다면, 잔금 지급 또는 이행 제공 등 구체적인 계약 이행 상황에 따라 청구권의 행사 가능 시점을 판단해야 한다.
여기서 중요한 예외가 부동산의 점유 여부다. 대법원은 매수인이 매매 목적물을 인도받아 계속 점유하고 있다면 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 진행하지 않는다고 판단해 왔다. 부동산을 인도받아 사용·수익하는 매수인을 권리를 행사하지 않은 채 방치한 사람으로 볼 수 없다는 취지다. 매수인이 해당 부동산을 다른 사람에게 처분하고 점유를 승계해 준 경우에도 원칙적으로 같은 법리가 적용된다. 따라서 매매계약 이후 상당한 시간이 지났더라도 점유 상태와 그 승계 경위를 확인하지 않고 시효 완성을 단정하기는 어렵다.
그러나 매수인이 부동산의 점유를 상실해 더 이상 사용·수익하지 않는 상태라면 판단이 달라진다. 대법원은 매수인이 점유를 상실한 때부터 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 진행하는 것이 원칙이라고 본다. 단순히 등기를 미뤄둔 문제로 여겼던 상황이 점유 상실을 계기로 권리 행사에 관한 시급한 문제로 바뀔 수 있는 것이다. 만일 부동산을 제3자에게 넘겼거나 장기간 관리하지 못한 경우에는 점유가 언제, 어떤 경위로 이전됐는지부터 살펴야 한다.
등기 이전을 미룬 사이 부동산 소유자 명의에 변동이 생기거나 상속·경매·강제집행 등 별도의 법률관계가 얽히면 분쟁은 더 복잡해진다. 매매계약서와 대금 지급 자료만으로 모든 문제가 해결되는 것은 아니다. 매도인의 등기 이전 의무가 여전히 유효한지, 제3자에게 소유권이 이전됐는지, 계약상 의무의 이행이 어디까지 이뤄졌는지를 함께 검토해야 한다. 소유권이전등기청구 소송을 제기할 때도 계약 체결과 대금 지급 사실뿐 아니라 등기 이전 의무가 발생한 경위와 현재의 권리관계를 구체적으로 입증할 필요가 있다.
대한변호사협회에 등록된 부동산·도산 전문 변호사로, 행정안전부 새마을금고 제재심의회 위원과 수도권재건축재개발조합연합회 자문위원장을 맡았던 로엘법무법인 정태근 대표변호사는 "소유권이전등기 분쟁에서는 계약서상 권리만 확인할 것이 아니라 실제 점유 상태와 권리 변동 과정을 함께 살펴야 한다. 특히 부동산이 상속이나 매각, 강제집행 등으로 제3자와 연결된 경우에는 청구권의 시효뿐 아니라 등기 이전을 실현할 수 있는 법적 조건까지 검토해야 한다"고 설명했다.
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