[비욘드포스트 김민혁 기자] 부동산을 둘러싼 집주인과 세입자 간 갈등이 잦아지며 세입자의 퇴거불응을 둘러싼 집주인의 고민도 심화되고 있다. 임대차 계약이 만료되거나 합법적으로 해지되었음에도 불구하고 세입자가 부동산 점유 상태를 유지하며 부동산의 인도를 거절하면 집주인은 명도소송을 고려할 수 밖에 없다.
명도소송을 진행하려면 우선 임대차 계약이 정당하게 해지 되어야 한다. 세입자가 부동산을 정당하게 점유할 수 있는 상황에서 오직 세입자를 내쫓기 위한 명도소송은 불가능하다. 임대차 계약이 정당하게 해지되려면 우선 임대차 계약 기간이 만료되어야 하는데, 우리나라에서는 묵시적 계약 갱신이 가능하기 때문에 집주인이 계약 기간이 완전히 만료되기 전 명시적으로 계약을 갱신할 의사가 없음을 밝혀야 한다. 계약 만료 시점보다 1~6개월 전에는 계약 해지 의사를 밝혀야 하고 이때 구두로 의사 전달을 하기 보다는 문자메시지 등 내역이 남을 수 있도록 하는 것이 좋다.
계약 기간이 남아 있다 하더라도 몇 가지 사유가 있다면 계약 해지를 할 수 있다. 우선 세입자가 임대료를 미납하거나 연체한 경우를 들 수 있다. 주택이라면 2회 이상, 상가라면 3회 이상 임대료를 미납 또는 연체 했을 때 계약 해지가 가능하다. 반드시 연속적으로 미납, 연체를 할 필요가 없으며 임대 기간 동안 미납, 연체 횟수를 모두 합치는 것으로 충분하다.
만일 세입자의 잘못으로 부동산이 파손되어 더 이상 임대차 계약의 목적을 달성할 수 없거나 제3자에게 무단으로 전대한 경우에도 계약해지를 주장할 수 있다. 별도로 부동산과 관련한 특약을 맺은 상황에서 명시된 규약을 세입자가 지키지 않을 때에도 합법적인 계약 해지가 가능하다.
임대차 계약이 합법적으로 해지되었음에도 불구하고 세입자가 여전히 불법적인 부동산 점유 상태를 유지하고 있는 상황이라면 명도소송이 가능하다. 명도소송을 진행하기 전에 미리 내용증명을 발송하여 세입자의 자발적인 퇴거를 유도할 수 있다. 내용증명은 그 자체로는 법적 효력이 없지만 이후 소송을 진행하게 되었을 때 증거로 활용할 수 있기 때문에 이를 염두에 두고 내용을 작성하는 것이 바람직하다.
또한 명도소송을 진행하기 전 미리 점유이전금지가처분 등 보전처분을 해 둘 필요가 있다. 만일 이러한 조치를 하지 않아 세입자가 제3자에게 부동산 점유 상태를 무단으로 넘기기라도 하면 명도소송에서 승소하더라도 그 실익을 얻기 어렵고 또다시 제3의 점유자를 상대로 법적 분쟁을 이어가야 하기 때문에 미리 필요한 조치를 취해야 한다.
이에 부동산전문변호사인 로엘법무법인 정태근 대표변호사는 “명도소송 자체는 그리 까다로운 편이 아니지만 소를 제기하기 전, 후 과정에서 반드시 고려해야 하는 문제들이 있기 때문에 주의해야 한다. 부동산 점유의 회복이라는 소송의 목적을 최대한 신속하게 달성해야 집주인의 손해를 조금이라도 만회할 수 있기 때문에 철저한 계획 수립과 빈 틈 없는 실행이 따라야 한다”고 말했다.
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