[비욘드포스트 김민혁 기자] 전세보증금 반환을 둘러싼 분쟁이 여전히 사회적 문제로 떠오르고 있다. 부동산 가격 조정기와 경기 침체로 인해 세입자가 제때 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 늘면서, 법적으로 보증금을 확보할 수 있는 방법에 대한 관심이 커지고 있다. 이 중에서도 ‘임차권등기명령’ 제도는 세입자가 이사 이후에도 법적으로 권리를 지킬 수 있는 효과적인 수단으로 주목받고 있다.
전세계약이 종료되면 임대인은 세입자에게 보증금을 반환해야 한다. 그러나 현실에서는 보증금 반환이 원활하지 않은 경우가 많다. 대표적인 이유로는 집주인의 재정난, 전세가 하락으로 인한 실질 담보가치 하락, 혹은 새로운 세입자 미입주로 인한 유동성 부족 등이 있다. 이 경우 세입자는 계약 만료 후에도 보증금을 돌려받지 못한 채 발이 묶이게 된다.
주택임대차보호법 제3조에 따르면 세입자는 주택의 인도와 전입신고를 마치면 대항력을 갖게 되고, 확정일자를 받으면 우선변제권도 확보된다. 하지만 이사 날짜가 다가오면 상황이 복잡해진다. 세입자가 집을 비워야 새로운 임차인을 받을 수 있는데, 집을 비우는 순간 대항력과 우선변제권이 사라진다는 문제가 발생한다.
이러한 문제를 해결하기 위해 주택임대차보호법은 ‘임차권등기명령’ 제도를 두고 있다. 이는 세입자가 임차주택을 인도하지 않고도 종전 임차권을 등기부에 등록해 권리를 유지할 수 있도록 한 절차다. 즉, 세입자가 새로운 거주지로 이사하더라도 기존 주택의 보증금 반환권을 계속 보호받을 수 있다.
임차권등기명령은 관할 지방법원 민사신청과에 신청하면 된다. 신청서에는 임대차계약서, 확정일자부 임대차계약서 사본, 주민등록초본 등을 첨부해야 하며, 임차 기간이 끝났거나 계약이 적법하게 해지된 상태여야 한다. 법원이 이를 인용하면 등기부에 ‘임차권등기’가 기재되고, 세입자는 대항력과 우선변제권을 그대로 유지한다.
임차권등기명령이 내려지면 세입자는 안심하고 새로운 집으로 이사할 수 있다. 기존 주택의 보증금은 여전히 법적으로 보호되기 때문에, 경매나 공매 절차가 발생하더라도 우선적으로 변제받을 수 있다. 더불어 임대인은 등기부등본에 임차권이 표시되기 때문에, 부동산 거래 시 불리한 입장에 놓이게 되며 자연스럽게 보증금 반환 압박을 받게 된다.
임차권등기 이후 세입자의 권리는 기존처럼 유지되지만, 주의할 점도 있다. 임차권등기는 어디까지나 ‘보증금 반환청구권’을 보존하기 위한 조치일 뿐, 반환 청구 자체를 자동으로 해주는 것은 아니다. 즉, 등기 후에도 임차인은 임대인을 상대로 내용증명 발송, 소송 제기 등의 추가 절차를 밟아야 한다.
또한 임차권등기를 설정하면 기존 주택에 대한 점유가 없는 상태에서 등기만으로 권리를 주장하게 되므로, 이후 다른 채권자와의 우선순위나 경매 절차에서 순위가 권리취득일에 따라 달라질 수 있다. 따라서 세입자는 정확한 계약 종료일과 확정일자 여부를 명확히 검토해야 하며, 계약 만료 후 임대인이 반환을 지연한다면 신속히 임차권등기명령을 신청하는 것이 중요하다.
로엘법무법인 정태근 부동산전문변호사는 “보증금 반환이 어려울 것으로 판단되면 계약 해지 통보 후 즉시 임차권등기명령을 검토해야 한다”며 “등기 신청이 늦어질 경우 대항력 상실로 순위가 밀릴 수 있다”고 조언했다.
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