[비욘드포스트 김민혁 기자] 주택 임대차 시장에서 세입자의 거주 안정성을 보장하는 핵심 장치 중 하나가 계약갱신청구권이다. 최근 전셋값 급등과 매물 부족으로 전세 시장이 불안정해지면서, 계약갱신청구권을 둘러싼 갈등과 분쟁이 잦아지고 있다. 세입자와 임대인 모두 계약 연장 과정에서 법적 권리와 의무를 정확히 이해하지 못하면 불필요한 마찰이 발생할 수 있다. 따라서 제도를 제대로 이해하고 활용하는 것이 무엇보다 중요하다.
계약갱신청구권은 주택임대차보호법 제6조의3에 규정된 세입자의 법적 권리로, 임차인은 기존 임대차 계약이 종료될 때 1회에 한해 임대인에게 계약 연장을 요구할 수 있다. 통상 2년 임대차 계약이 끝난 뒤 추가로 2년이 보장되며, 이 기간 동안 임대료 증액은 5%를 넘을 수 없다. 임대인은 본인이나 직계가족의 실거주, 임차인의 차임 연체, 중대한 계약 위반 등 정당한 사유가 있는 경우에만 갱신을 거절할 수 있다. 다만 실거주를 내세우면서 실제 입주하지 않는다면 허위 주장으로 문제가 될 수 있으므로 주의해야 한다.
갱신 요구는 계약 만기 6개월 전부터 최소 1~2개월 전까지 할 수 있으며, 구두, 문자, 이메일, 내용증명 등 다양한 방식이 가능하다. 하지만 향후 분쟁 예방을 위해 증거가 남는 문자나 내용증명 형태를 권장한다. 묵시적 갱신과 재계약은 종종 계약갱신청구권과 혼동되는데, 묵시적 갱신은 별도의 의사 표시 없이 자동으로 계약이 연장되는 것이고, 재계약은 쌍방의 합의로 새로운 계약을 체결하는 것을 의미한다.
계약갱신청구권은 세입자가 한 번만 쓸 수 있는 법적 권리다. 그러나 이 권리는 세입자가 ‘갱신을 요구한다’는 명확한 의사표시를 해야만 실제로 사용한 것으로 본다. 반면 재계약이나 묵시적 갱신은 세입자가 권리를 행사한 것으로 보지 않는다. 따라서 이런 경우 계약이 연장되더라도 계약갱신청구권은 여전히 남아 있어, 다음 만료 시점에 세입자가 이 권리를 사용해 다시 계약을 연장할 수 있다.
전세가격이 하락한 상황에서는 기존 세입자가 갱신청구권을 행사하려 할 때, 임대인은 더 높은 전세금을 받기 위해 갱신을 거부하거나 실거주를 주장하는 경우가 많다. 반대로 시장이 불안정해 전세 매물을 구하기 어려운 때에는 세입자가 2년 추가 거주와 임대료 5% 상한을 지키기 위해 계약갱신청구권을 적극 행사한다. 이러한 과정에서 임대인과 임차인 간 의사 표시가 불분명하거나 증거 확보가 미흡하면 법적 다툼으로 이어질 수 있다. 실제로 임대차분쟁조정위원회를 통한 조정 신청 건수도 최근 폭발적으로 증가했다.
분쟁을 예방하려면 몇 가지 기본 원칙을 지키는 것이 중요하다. 첫째, 계약갱신청구권 행사 의사는 반드시 증거로 남겨야 한다. 문자, 이메일, 내용증명 등 공식 기록이 가장 안전하다. 둘째, 임대인이 갱신 거부 사유를 제시할 경우 그 근거가 법적 요건을 충족하는지 확인해야 한다. 셋째, 불필요한 분쟁을 막기 위해 갱신 조건이나 특약 사항을 계약서나 별도 확약서에 명시하는 것이 바람직하다. 마지막으로 초기 대응 단계에서 법률 전문가와 상담해 전략을 마련하는 것이 안전하다.
법무법인 YK 강남 주사무소 조한나 변호사는 “최근 전세 거래에서 갱신 계약 비율이 상승하는 추세를 보면, 적절한 권리 행사와 분쟁 예방의 중요성은 더욱 커지고 있다”며 “계약갱신청구권은 단순히 계약을 연장하는 권리가 아니라 세입자의 주거 안정성과 전월세 시장의 공정성을 확보하기 위한 제도다. 임차인과 임대인 모두 관련 법률과 절차를 충분히 이해하고, 증거 확보와 신속한 조정 절차 활용, 상황별 맞춤 전략 수립이 필요하다”고 말했다.
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