이지스자산운용, “AI가 부동산 투자 판도 바꾼다…‘크로스에셋 시대’ 개막”

‘2026년 상반기 상업용 부동산 시장 전망’ 보고서 발간
“오피스·물류 거래 급증…프라임 자산 중심 양극화 심화”
“사모대출·메자닌 등 유연한 자본 구조로 시장 공백 공략”

[비욘드포스트 신용승 기자] 올해 부동산 투자 시장은 AI를 중심으로 한 기술 변화가 자산 가치의 판도를 본격적으로 바꾸는 시점이 될 것이라는 전망이 나왔다. 부동산과 인프라의 경계가 허물어지는 ‘크로스에셋’(Cross-Asset) 시대가 열리면서, 새로운 개념 정립과 투자 방식이 시장 선점의 핵심 요인이 될 것이라는 분석이다.

이지스자산운용 전략리서치실은 이 같은 내용을 골자로 한 ‘2026년 상반기 상업용 부동산 시장 전망’ 보고서를 발간했다고 8일 밝혔다.
전략리서치실은 보고서에서 2025년 국내 상업용 부동산 시장이 국내외 불확실성과 변동성에도 불구하고 대형화, 운영 효율화, 디지털화를 통한 질적 성장을 이뤘다고 평가했다. 특히 AI를 중심으로 인프라와 기술이 부동산 투자시장으로 연결되면서, 섹터와 자산 간 질적 양극화가 극명하게 나타난 한 해였다고 분석했다.

올해 핵심 투자 전략으로는 ‘하이브리드 캐피탈 앤 에셋’(Hybrid Capital & Asset)을 제시했다. 이는 부동산과 인프라 간 경계가 무너지는 섹터 융합이 나타나는 가운데 유연한 자본 구조와 다양한 자산군 연계 투자를 통해 수익성과 리스크 관리를 동시에 추구하는 전략이다.

보고서에 따르면 글로벌 경제는 오는 11월 미국 중간선거까지 불확실성이 잔존할 전망이다. 미국의 관세 정책에 따른 물가 상승, 고용 지표 둔화, AI 버블론 등이 주요 모니터링 요소로 꼽혔다. 국내는 수출 호조와 내수 부진의 ‘이원화’ 현상이 뚜렷하다. 반도체·자동차 등 주요 산업의 수출은 호조세이나, 외국인 자본 유출과 달러 강세로 인해 원달러 환율 변동성이 심화되고 있다.
부동산 PF 시장에서는 대출 잔액이 감소세를 보이는 가운데 브릿지론을 중심으로 연체율이 상승하고 있다. 금융당국 주도의 정상화·재구조화가 본격화되면서 은행권의 부실채권(NPL) 물량이 증가하는 추세다. 이 과정에서 사모대출(Private Debt) 시장이 새로운 투자 기회로 부상하고 있다. 전통 은행권의 대출 문턱이 높아지면서 발생한 자금 공백 속에서, 사모대출이 프로젝트를 완결시키는 ‘구원 투수’ 역할을 하고 있기 때문이다. 글로벌 사모대출 규모는 약 1.8조 달러에 달한다.

오피스 시장은 프라임급 자산 중심의 강세가 지속되고 있다. 지난해 3분기 말 기준 오피스 거래 규모는 16조 4000억원으로 전년 동기 대비 90% 급증했다. CBD와 GBD 등 주요 권역의 대형 오피스가 시장을 주도했다. 특히 8000억원 이상의 초대형 딜 비중이 크게 늘었다. 서울 프라임급 오피스는 5% 미만의 낮은 공실률을 유지하며 임대료 상승세가 이어지고 있다.

물류 시장은 공급 과잉 해소 국면에 진입했다. 공급 과잉 우려로 위축됐던 시장은 예정 공급량이 급감하면서 투자 심리가 개선되고 있으며, 지난해 3분기 말 기준 거래 규모는 3조 1000억원으로 전년 대비 42% 증가했다. 3PL(제3자 물류)과 이커머스 기업이 전체 임차 수요의 80%를 차지하는 가운데, 탑티어 유통기업들은 대규모 자동화 설비 투자를 내재화하고 있다. 이에 자동화 설비 도입이 용이한 ‘라지 플레이트’, ‘높은 층고’, ‘고전력’을 갖춘 물류센터가 우량 자산으로 재정의되고 있다.

호텔 시장은 인바운드 수요 폭증으로 활기를 띠고 있다. 2024년 외래관광객은 코로나 이전의 93.5% 수준까지 회복했으며, 중국 무비자 입국 시범 시행으로 향후 외래관광객 규모는 더욱 확대될 전망이다. 서울 4/5성급 호텔은 공급 제한 속에 객실 단가(ADR)와 매출(RevPAR)이 상승세를 유지하고 있다. 대기업과 금융 계열사가 사옥 또는 자체 운영 목적으로 호텔을 인수하는 사례가 늘면서 서울 핵심 입지를 중심으로 투자자 간 경쟁이 심화되고 있다.

데이터센터 시장은 자산 가치 기준이 바뀌는 흐름을 가장 뚜렷하게 보여주는 분야다. AI 워크로드 증가에 따라 기존 서버 임대 중심의 중소형 시설에서 ‘하이퍼스케일 AI 팩토리’로 진화하고 있으며, 서울 내 부지 희소성과 전력 확보 이슈로 인해 경기 외곽 및 비수도권으로 공급이 분산되는 추세다. 보고서는 더 이상 도심 접근성만으로 자산 가치를 판단할 수 없으며, 전력과 인허가 확보 여부가 데이터센터 개발 분야의 핵심 경쟁력이 됐다고 강조했다. 데이터센터 개발 경쟁력을 확보하기 위해 블랙록, 삼성전자, 오픈AI 등 글로벌 기업간의 대규모 투자 파트너십과 플로팅 데이터센터 등 신규 모델 개발이 활발히 진행되고 있다.

전략리서치실은 2026년 상반기 투자 방향으로 ▲디지털 인프라 중심 자산 재정의 및 크로스에셋 투자 확대 ▲대출시장 유동성 공백 활용 및 유연한 자본 구조 구축 ▲부동산-인프라 연계 플랫폼 투자 및 장기 파트너십 강화를 제시했다.

최자령 이지스자산운용 전략리서치실장은 “올해는 기술 변화에 따른 자산 가치의 변화가 본격적으로 이뤄지는 시점”이라며 “기존의 투자 방식과 수익 개념을 넘어 AI와 인프라가 접목된 ‘크로스에셋’에 대한 개념 정립과 투자 방식이 시장 선점의 핵심 요인이 될 것”이라고 말했다.

신용승 기자 credit_v@beyondpost.co.kr