여의도 공실률 2.3% vs 기타 권역 10%...서울 오피스 시장 양극화

3분기 평균 임대료 평당 27만8000원...기타 권역 초대형 오피스 공실률 18% 기록

[비욘드포스트 이종균 기자] 서울 오피스 시장의 공실률이 하락세로 돌아섰지만 업무권역과 건물 규모에 따른 임차 수요의 격차는 이어지고 있다.

13일 알스퀘어의 '2026년 3분기 오피스 마켓리포트'에 따르면 서울 오피스 평균 공실률은 5.7%로 전분기보다 0.8%포인트 하락했다. 반면 평균 임대료(NOC)는 평당 27만8000원으로 전분기 대비 0.7%, 전년 동기 대비 4.9% 상승했다.
공실이 줄고 임대료는 오르는 흐름이 나타났지만 지역별 상황에는 차이가 있었다.
여의도업무지구(YBD)의 공실률은 2.3%로 주요 권역 가운데 가장 낮았다. 도심업무지구(CBD)는 5.2%, 강남업무지구(GBD)는 4.1%를 기록했다. 분당업무지구(BBD)는 3.9%였다.

성수와 문정 등 주요 업무지구 외 지역을 포함한 기타 권역(OTHERS)은 10.0%로 여의도의 4배가 넘었다.

이 같은 격차에는 신규 공급과 임차 수요의 차이가 영향을 미쳤다.
도심권역은 전분기 공급된 르네스퀘어의 공실이 해소되면서 공실률이 2.1%포인트 하락했다. 중대범죄수사청이 전용면적 9107평을 임차한 것이 주요 원인으로 분석됐다.

여의도에서는 금융·전문서비스 기업의 수요가 이어졌다. FKI타워에 한국펀드파트너스와 자산운용사들이 입주하면서 중대형·중형 오피스의 공실률은 각각 1.9%, 0.9%를 기록했다.

반면 기타 권역은 2024년 4분기 이후 대규모 신규 오피스 공급이 이어진 영향으로 공실 부담이 남아 있다. 이 지역 초대형 오피스의 공실률은 18.0%에 달했다.

기업 입주 수요가 존재해도 공급된 면적을 채우는 속도가 이를 따라가지 못하면 공실률은 높은 수준을 유지할 수 있다.

건물 규모에 따른 차이도 확인된다.

강남권역의 초대형·대형 오피스 공실률은 각각 0.6%, 1.4%에 그쳤다. 반면 중대형과 소형은 모두 7.3%였다. 분당에서도 초대형 오피스 공실률은 0.4%였지만 중대형과 중형은 각각 10.1%, 10.7%를 기록했다.
같은 업무권역에서도 건물 규모와 임차기업의 수요에 따라 공실 해소 속도가 달라지는 모습이다.

공실률 격차에도 임대료 상승세는 주요 권역 전반에서 이어졌다.

도심권역의 평균 임대료는 평당 30만8000원으로 전년 동기 대비 6.6% 올랐다. 강남은 30만6000원, 여의도는 28만9000원이었다. 공실률이 가장 높은 기타 권역에서도 임대료는 평당 20만8000원으로 전분기보다 0.7% 상승했다.

업계 관계자는 "공실이 많은 지역이라고 임대료가 일률적으로 하락하지는 않고 있다"며 "오피스의 위치와 규모, 임대차계약 조건에 따라 가격 흐름이 달라지고 있다"고 설명했다.

이어 "시장에서는 신규 공급이 이어지는 지역의 공실 해소 속도와 우량 오피스에 집중된 기업 수요가 주요 변수로 남을 전망망"이라며 "평균 공실률 개선만으로 임대시장 전반의 균형 회복을 판단하기보다 권역별 공급 규모와 건물 등급에 따른 수요 차이를 함께 살펴볼 필요가 있다"고 덧붙였다.

이종균 기자 jklee.jay526@beyondpost.co.kr