'3개월 상가계약' 끝났는데 안 나간다면?… "일시사용 명시 필수"

엄정숙 변호사 "상가 단기계약, 단순히 기간만 짧다고 다 아냐"

[비욘드포스트 이종균 기자] 상가 건물을 3개월 정도 짧게 빌려주는 임대차 계약을 맺을 때 '일시적 사용'이라는 점을 분명히 기록하지 않으면 나중에 건물을 돌려받기 어려울 수 있다. 팝업스토어나 임시 영업이 늘면서 계약 종료 후 나가지 않는 임차인과 임대인 사이의 분쟁도 잦아지는 추세다.

20일 법조계에 따르면 상가건물 임대차보호법(상임법) 제16조는 '일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우'에는 이 법을 적용하지 않는다고 명시하고 있다. 이 조항이 인정되면 임차인이 요구할 수 있는 10년의 계약갱신요구권이나 최소 1년의 임대 기간 보장, 권리금 보호 규정 등이 모두 효력을 잃는다. 임대인은 계약한 3개월이 지나면 바로 건물을 비워달라고 요구할 수 있다.
법도 종합법률사무소 엄정숙 변호사는 계약 기간만 짧게 정한다고 해서 자동으로 일시사용 임대차가 되는 것은 아니라고 지적했다. 엄 변호사는 "계약서에 팝업스토어 운영이나 폐업 정리 등 구체적인 사용 목적을 적어야 한다"며 "기간이 끝나면 바로 건물을 넘겨준다는 확약까지 받아둬야 법원에서 일시사용으로 인정받기 쉽다"고 설명했다.
일시사용 임대차로 분류되면 상임법 대신 민법의 적용을 받는다. 민법 제653조도 이런 경우 임차인을 보호하는 일부 규정을 제외하고 있다. 하지만 법원은 계약서 글자만 보지 않고 실제 상황을 꼼꼼히 따진다. 단기 계약을 맺게 된 이유, 보증금이 얼마나 적은지, 실제로 임시 영업에 적합한 업종인지 등을 종합해서 판단한다.

실제로 '단기 임대차'라고만 적은 계약에서 법원이 임차인의 손을 들어주며 상임법 적용 대상이라고 판결한 사례도 있다. 반면 건물을 팔기로 한 상태에서 잠시만 사용하기로 하고 별도의 명도 확인 서류를 작성한 경우에는 임대인의 주장이 받아들여지기도 했다.

엄 변호사는 "임대인은 처음부터 일시사용 목적을 계약서에 구체적으로 쓰고 제소전화해 같은 안전장치를 해두는 것이 좋다"고 말했다. 또한 "임차인도 계약서에 일시사용이라는 말이 있더라도 실제로는 계속 영업을 하려는 목적이었다면 법적으로 다퉈볼 수 있으므로 전문가의 도움을 받아야 한다"고 덧붙였다.
이종균 기자 jklee.jay526@beyondpost.co.kr