[비욘드포스트 김신 기자] 임차인에 대해 주택임대차보호법에 따라 ⓐ 2기 이상의 차임 연체 ⓑ 목적물의 전부 또는 일부 파손 ⓒ 임대인의 실거주로 인한 퇴거 요청 ⓓ 그 외 임대차계약을 지속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우라면 임대인은 임차인에게 퇴거를 요청할 수 있다.
그러나 이러한 사유에도 불구하고 임차인이 퇴거를 거부한 채 목적물에서 나가지 않는다면, 임대인은 임차인을 내보내기 위해 명도소송을 통한 법적 조치를 취해야 한다.
간혹 임대인 측에서 임대차계약이 만료되었으므로 목적물에 직접 들어가서 임차인을 끌어내거나, 임차인의 짐을 임의로 빼내거나 잠금장치의 비밀번호를 바꾸는 행동을 하기도 한다.
그러나 이러한 행동을 할 시 오히려 위법한 자력구제로 간주, 주거침입죄나 재물손괴죄, 절도죄 등의 혐의를 받아 형법상 처벌의 대상이 될 수 있다.
따라서 임차인이 퇴거를 거부하고 있는 상황이라 해도 명도소송을 통해 법원의 판결을 받아서 정당한 권리를 행사하여 대응해야 한다.
본격적인 명도소송 진행에 앞서 임대인은 임차인에게 명확한 계약 해지 의사를 표시해야 한다.
주택임대차보호법은 계약 만료 최소 6개월에서 최대 2개월 전에 갱신 거절을 통지하지 않을 시 이전 계약과 동일한 요건으로 2년간 계약이 연장되는 ‘묵시적 갱신’이 이루어지기 때문이다.
묵시적 갱신이 이루어진다면 명도소송 진행이 불가하므로 임대인은 분명하게 계약 해지 의사를 전달해야 한다.
이 때 해지 의사를 전달하는 방식으로는 내용증명을 활용할 수 있다.
내용증명 자체는 법적 강제성을 지니지 않는다. 그러나 임대차계약 종료 사실과 목적물 인도 요구, 이행 사실을 기재하여 보내는 것을 통해 해지 의사를 임차인에게 보낸 사실을 객관적으로 남길 수 있다.
이후 명도소송을 진행하려 한다면 소장을 접수함과 동시에 ‘부동산 점유이전금지가처분’ 역시 신청해야 한다.
만약 별도의 가처분 신청 없이 소송을 진행하게 된다면 소송 기간 사이에 임차인이 제3자에게 무단으로 점유를 넘겨버릴 가능성이 높다.
판결문의 효력은 소송의 피고인 임차인에게만 해당되기 때문에 소송 중간에 임차인이 점유를 넘겨버린다면 임대인은 승소를 하고도 또 다시 점유를 넘겨 받은 제3자와 다시 명도소송을 진행해야 하는 사태에 놓인다.
이를 방어하기 위해서는 명도소송 소장 제출과 동시에 부동산 점유이전금지가처분 신청을 하여 점유를 묶어두어야 한다.
이후 소송 진행 후 승소 판결을 받아냈음에도 임차인이 여전히 퇴거를 거부하고 있다면, 임대인은 법원에 강제집행을 신청해야 한다.
법원 집행관실을 통해 강제집행을 신청하게 되면 집행관의 계고 절차를 거친 뒤 노무자를 투입하여 물리적으로 점유자를 내보내는 절차를 진행하여 최종 집행 절차가 마무리된다.
명도소송은 임대인의 실질적인 목적물 점유 회복이 중요한 만큼 얼마나 신속하게 대응하는지가 중요하다.
특히 임차인이 고의로 내용증명 송달을 피하거나 유치권을 주장하는 등 항변에 나선다면 소송 기간이 더욱 길어질 수 있다.
또한 임대인이 본격적인 명도소송 이전에 묵시적 갱신이 이루어졌는지, 갱신 거절을 통지한 시점이 언제인지, 점유이전금지가처분 신청을 했는지 등의 여부를 확인하지 않는다면 소송 진행 과정에 차질이 빚어질 수 있다.
원활한 소송 진행을 위해서는 혹시라도 놓치는 부분이 없도록 부동산 법률 상담을 기반으로 하여 대응 초기 단계에서부터 법적 요건을 치밀하고 정밀하게 준비해나가야 한다.
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