[생활법률] 전세금 반환소송 이겨도 집주인이 버틴다면…강제경매로 회수 가능

[비욘드포스트 이종균 기자] 전세금반환소송에서 이겼다고 보증금이 자동으로 돌아오는 것은 아니다. 임대인이 판결 후에도 지급을 미루면 세입자는 전셋집 강제경매나 임대인의 예금·급여 압류 등 별도의 집행 절차에 나서야 한다.

법도종합법률사무소 엄정숙 변호사는 15일 "보증금 반환 판결을 받은 임차인은 판결을 집행권원으로 삼아 전셋집에 대한 강제경매를 신청할 수 있다"며 "대항력과 확정일자를 갖췄다면 매각대금에서 권리 순위에 따라 우선변제를 받을 수 있다"고 설명했다.
전셋집은 임대인의 다른 재산을 파악하기 어려운 세입자가 우선 검토할 수 있는 집행 대상이다. 다만 보증금 회수 가능액은 임차인의 전입신고·확정일자 시점과 선순위 근저당권 등 다른 권리관계, 실제 낙찰가에 따라 달라진다.
경기도의 한 빌라에 거주한 A씨는 임대차계약이 끝난 뒤에도 보증금 2억원을 받지 못해 소송을 제기했고 승소했다. 임대인이 "새로운 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다"는 말만 되풀이하자 A씨는 판결문에 집행문을 받아 전셋집 강제경매를 신청했다.

A씨는 전입신고와 확정일자를 갖춘 선순위 임차인이었고 등기부상 앞선 근저당권도 없었다. 경매 절차가 시작되자 임대인은 보증금을 마련했고, A씨는 돈을 받는 조건으로 경매 신청을 취하했다. 소송 승소 후에도 약 6개월간 받지 못했던 보증금을 경매 신청 한 달 만에 돌려받은 사례다.

강제경매를 신청하려면 집행력 있는 판결 정본과 집행문, 판결문이 임대인에게 전달됐다는 사실을 확인하는 송달증명원 등을 갖춰 부동산 소재지를 관할하는 법원에 제출해야 한다. 이후 경매개시결정과 감정평가, 매각기일, 낙찰을 거쳐 배당이 이뤄진다.
강제경매를 신청한 임차인은 경매신청을 한 압류채권자로서 배당 대상에 포함된다. 배당 순위는 근저당권 등 다른 권리의 설정 시점과 임차인의 전입신고·확정일자 등을 비교해 정한다. 신청부터 배당까지는 법원과 사건 상황에 따라 수개월이 걸릴 수 있다.

전셋집의 예상 낙찰가가 보증금보다 낮은 '깡통전세'라면 배당만으로 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 있다. 이 경우 임차인이 경매에 참여해 집을 직접 낙찰받는 방안도 검토할 수 있다.

배당받을 채권자가 매수인이 되면 배당받을 금액과 매각대금의 상계를 법원에 신고할 수 있다. 보증금 채권으로 매각대금 일부를 갈음하고 차액을 납부해 집을 소유하는 방식이다. 다만 선순위 근저당권이 있으면 낙찰대금이 선순위 채권자에게 먼저 배당될 수 있어 등기사항증명서상 권리관계와 인근 경매 낙찰가율을 바탕으로 실익을 따져야 한다.

판결을 확보한 세입자는 임대인의 예금이나 급여 채권을 압류·추심할 수도 있다. 재산 내역을 알기 어렵다면 법원에 재산명시를 신청하거나 재산조회를 통해 집행 대상을 찾는 방법이 있다.

보증금을 받기 전에 이사해야 한다면 임차권등기를 마친 뒤 집을 비우는 것이 중요하다. 기존에 대항력과 우선변제권을 확보한 임차인은 임차권등기가 완료된 후 이사하더라도 해당 권리를 유지할 수 있다. 지연손해금은 일률적으로 판단하기보다 판결문에서 인정된 이율과 기산일을 확인해야 한다.

엄 변호사는 "판결을 받은 뒤에는 임대인의 지급 약속만 기다리지 말고 집행 단계로 넘어갈 필요가 있다"며 "전셋집 경매와 다른 재산에 대한 압류를 검토하고, 배당이 부족할 것으로 예상된다면 직접 낙찰과 상계의 실익까지 살펴봐야 한다"고 말했다.

이종균 기자 jklee.jay526@beyondpost.co.kr