[비욘드포스트 조동석 기자] 금리 상승의 여파가 미국 상업용 부동산으로 확산되는 추세다. 금리 상승으로 인한 자금부족으로 리파이낸싱 등이 지연될 경우 투자 손실이 발생할 수 있다. 더욱이 손실이 커지면 상업용 부동산 담보대출마저 부실화될 수 있다.
지금까지 대규모 부실로 이어지지 않고 있으나 글로벌 유명 운용사가 투자한 일부 부동산에 부실이 발생하며 가능성은 높아지고 있다. 우리나라도 팬데믹 전후 글로벌 부동산 투자가 급증한 만큼 면밀한 관리가 필요할 것으로 판단된다.
하나금융경영연구소 황규완 연구위원의 ‘美 상업용 부동산(CRE·Commercial Real Estate) 부실 가능성 점검’ 보고서에서다.
보고서에 따르면 금리 상승은 이자비용 상승으로 투자자의 세전 순이익 감소로 이어질 수 있어 상업용 부동산의 투자 매력을 낮추는 악영향이 발생한다.
보고서는 이어 “자산 측면에서 볼 때 금리 상승으로 할인율이 상승함에 따라 부동산의 평가가치가 하락하게 되고 이에 따라 대출 감소로 인한 부족자금이 발생할 수 있다”고 진단한다. ■ 상업용 부동산 대출 비중 높은 중소형 은행 부실 가능성
미국 상업용 부동산 대출은 2022년 말 현재 5.6조달러 수준으로 추정되는데 이 중 40% 정도를 은행이 취급하며 나머지는 정부투자기관, CMBS 등이 취급한다.
은행이 취급한 미국 상업용 부동산 대출 중 67.3%를 지방 중소형 은행이 취급한 것으로 알려져 있다.
올해부터 2026년까지 미국 상업용 부동산 대출 만기 도래 금액은 1.9조달러 수준이며 이 중 은행이 취급한 금액은 약 1.0조 달러에 달할 것으로 추정된다.
■ 높은 공실…이자비용, 임대료 전가 난항
금리 상승에도 세전 순이익이 유지되기 위해서는 임대료 상승을 통해 이자비용의 임차인 전가가 가능해야 하나 현재 미국 상업용 부동산의 공실이 높아 제한적이다. 유형별 공실률('22년 말 기준) : 오피스 13.9%, 상가 8.0%, 공동주택 5.5%.
특히, 미국 오피스 공실률은 대도시 CBD 중심으로 크게 늘었는데 재택근무의 확산 및 빅테크 기업들의 감원 등으로 단기 개선도 어려울 전망이다.
보고서는 “상업용 부동산 부실 우려가 어느 때보다 높은 상황이나 부실 부동산 처분 거래는 비교적 안정적으로 유지되고 있어 부실이 표면화되고 있지는 않은 상황”이라며 “SVB 및 CS 등 대형 은행의 부실로 인해 시장 경계심이 높아진 현 상황에서 금융기관들이 부동산 차환 대출 기준을 높일 경우 리파이낸싱 지연 등으로 인해 상업용 부동산의 부실이 본격화될 가능성도 상존한다”고 분석했다.
황규완 연구위원은 “우리나라 펀드 운용사의 글로벌 부동산 투자가 팬데믹 기간을 전후로 급격히 확대되었는데 금리 상승에 따른 손실 발생 가능성에 각별한 주의가 필요하다”고 지적했다.
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