[비욘드포스트 조동석 기자] 부동산시장 전반의 시황 차별화(Decoupling)가 점차 뚜렷해지고 있다. 수도권 주택, 오피스, 서울권 개발사업 등이 비교적 양호한 반면, 지방 주택과 개인 투자 비중이 높은 상업용부동산은 부진이 이어지고 있다.

특히 올해는 부동산시장의 불확실성이 큰 시기이기도 하다. 경제와 정책의 안정화 시기, 금리하락 기대감의 영향력에 따라 시황이 결정될 것으로 보인다. 투자 측면에서는 안전지향형 기조가 이어지면서 당분간 주택과 오피스, 할인물건, 대형사 참여사업 등으로 자금이 유입될 전망이다.

하나금융연구소 손정락 연구위원의 ‘2025년 부동산시장 화두는 차별화, 불확실성, 우량자산’ 보고서에서다.

주택시장에서는 2022년의 하락장 이후 수도권, 특히 서울과 인근지역 중심으로 전세와 매매가격이 회복되고 있는 반면 지방은 보합세다.

▶2022년말 대비 2024년10월 매매가격 상승률(%): 서울 18.5, 수도권 12.0, 지방 0.0

상업용부동산 중 임대시장이 안정된 서울권 오피스는 투자가 지속되고 있으나 물류센터/상가/지식산업센터 등은 공급과잉, 내수 부진, 고금리 영향 등으로 부진하다.

특히 개인투자자 비중이 높은 지식산업센터, 신축상가 등 투자가 크게 위축돼 있다. 부동산 개발시장은 비용 상승, 건설업과 PF 시장 위축 등으로 부진하지만 수도권/광역시 주택, 오피스, 데이터센터 등 우량 개발사업은 자금 유입이 지속되고 있다.

▶2023년 대비 2024년 아파트 분양(만호): 수도권 +2.1, 지방광역시 +1.7, 기타 –0.1 ▶오피스 거래금액(조원): 7.5(’23년) → 12(’24년, 삼성증권 전망치)

보고서는 “올해 부동산시장은 경제/정책환경, 금리하락 속도 등 외부환경의 불확실성이 큰 상황”이라며 “국내 경제와 자산시장의 부진 가능성, 정치적 불확실성에 따른 정책 동력 약화, 부실자산의 처리 등 여러 하방요인이 존재한다”고 분석했다.

▶2025년 주택가격 상승률 전망(건설산업연구원, %) : 수도권 +1, 지방 -2

2025년 오피스를 제외한 상업용부동산은 대체로 약보합세 전망이 우세하다. 단, 경제와 정책 환경의 불확실성이 해소되고 시중금리 하락 기대가 커질 경우에는 수요자 선호도가 높은 시장부터 순차적으로 회복될 것으로 기대된다고 보고서는 진단했다.

아울러 개인과 기관 모두 시장 부진에 대비해 안전지향형 투자 기조를 유지함에 따라 수도권 주택, 오피스 등 가격 지지력이 강한 우량자산을 선호할 것으로 예상했다.

가격하락 불안감이 지속될 수 있어 우량자산 중에서도 경공매/부실자산, 가격 할인 물건 등 안전마진을 확보할 수 있는 자산에는 관심이 더욱 증대되고 있다고 했다.

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