[비욘드포스트 김민혁 기자] 부동산 임대차 관계에서 가장 빈번하게 발생하는 갈등 중 하나는 임차인이 계약 기간이 끝났거나 임대료를 연체했음에도 건물을 비워주지 않는 상황이다. 건물주는 법적으로 소유권을 가지고 있음에도 실질적인 점유를 회복하지 못해 경제적 손실을 입게 된다. 이런 상황에서 선택할 수 있는 법적 절차가 바로 ‘명도소송’이다. 그러나 절차가 복잡하고 시간도 오래 걸리기 때문에, 정확한 법적 이해 없이 섣불리 대응했다가는 오히려 불리한 결과를 초래할 수도 있다. 명도소송은 단순한 퇴거 절차가 아니라, 정당한 소유권을 회복하기 위한 민사적 권리 구제 과정이다.
명도소송의 법적 근거는 민법 제213조의 소유물반환청구권에 있다. 임차인의 점유가 계약 종료 이후에도 계속된다면 이는 부당점유로 간주되며, 이때 건물주는 점유 반환과 함께 손해배상까지 청구할 수 있다. 하지만 소송을 진행하기 전 반드시 확인해야 할 사항은 계약 해지의 적법성이다. 해지 절차가 법적으로 유효하지 않으면 소송에서 패소할 가능성이 높다. 예를 들어 임차인이 임대료를 연체한 경우, 민법 제640조에 따라 두 차례 이상의 연체 사실을 명확히 입증해야 하며, 내용증명을 통해 계약 해지 의사를 공식적으로 통지하는 것이 안전하다. 이러한 절차를 소홀히 하면 명도 청구가 기각될 수 있다.
명도소송은 일반 민사소송과 유사한 절차로 진행된다. 부동산 소재지를 관할하는 법원에 소장을 접수하고, 피고에게 송달이 이루어진 뒤 변론기일을 거쳐 판결이 내려진다. 통상 3개월에서 6개월 정도 소요되지만, 임차인이 항소하거나 송달을 회피할 경우 기간은 더 길어진다. 판결이 확정된 후에도 임차인이 자진 퇴거하지 않으면 법원의 인도명령과 집행관을 통한 강제집행 절차가 이어진다. 이 단계에서는 집행비용, 노무비, 운반비 등을 예납해야 하며, 특히 상가건물의 경우 영업시설이나 물품이 남아 있을 수 있어 집행 과정에서 추가 분쟁이 발생하지 않도록 주의해야 한다.
명도소송과 함께 청구할 수 있는 실무적으로 중요한 항목이 지연손해배상, 즉 부당이득 반환 청구다. 임차인이 부당하게 점유를 계속하는 동안 건물주는 정상적인 임대수익을 얻지 못하기 때문에, 법원은 해당 기간 동안의 통상 임대료 수준을 기준으로 손해액을 산정한다. 이를 인정받기 위해서는 계약 종료 시점과 지속 점유 사실, 주변 임대료 수준 등을 입증할 자료를 갖추는 것이 필수적이다.
물론 모든 명도 문제가 반드시 소송으로 해결되어야 하는 것은 아니다. 실제 실무에서는 일정한 퇴거 기한과 보증금 정산 시점을 명확히 합의하는 방식으로 해결하는 경우도 많다. 서면 합의서를 통해 퇴거 일정과 조건을 확정하면, 강제집행 없이도 분쟁을 정리할 수 있다. 이처럼 명도 문제는 감정적 대응보다는 전략적 접근이 훨씬 효율적이다. 건물주가 성급하게 대응하거나 임차인과의 갈등을 격화시키면 절차가 길어지고 경제적 손실도 커질 수 있으므로, 어떠한 방법이 보다 유리할지 신중히 고민해야 한다.
법무법인 YK 강릉 분사무소 김승모 변호사는 “명도소송은 건물주의 정당한 권리를 회복하기 위한 법적 절차로, 근거가 명확하다면 큰 어려움이 없다. 하지만 서류상 하자나 해지 절차 누락 등 준비 부족으로 불리해지는 경우가 많다. 계약 해지 요건과 증거 확보를 꼼꼼히 점검하고, 초기부터 전문가와 함께 전략적으로 접근해야 시간과 비용을 줄일 수 있다”라고 조언했다.
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