도산공원 상권 점포 1390곳...외식업 줄고 소매·서비스업 확대

알스퀘어 상권 분석 보고서...평균 임대료 3.3㎡당 46만 원

[비욘드포스트 이종균 기자] 도산공원 상권에서 외식업 점포 비중은 줄고 소매업과 서비스업은 늘어난 것으로 나타났다. 점포 수 증가보다 입점 브랜드와 업종 구성이 상권의 변화를 이끄는 흐름이다.

상업용 부동산 종합서비스 기업 알스퀘어는 도산공원 일대의 업종과 개·폐업, 임대료, 부동산 거래를 분석한 '도산공원 상권 분석 리포트'를 발간했다고 13일 밝혔다.
보고서에 따르면 올해 1분기 도산공원 상권에서 영업 중인 사업체는 1390곳이다. 약 1400곳 규모다. 소매업이 505곳으로 전체의 36.3%를 차지했다. 외식업은 481곳으로 34.6%, 서비스업은 404곳으로 29.1%였다.
업종별 점포 수는 고르게 분포했다. 변화는 분기별 추이에서 나타났다. 외식업 비중은 낮아졌고 소매업과 서비스업은 5개 분기 연속 확대됐다. 패션과 생활문화 관련 브랜드가 늘면서 점포 구성이 달라진 것으로 알스퀘어는 분석했다.

매출 구조는 점포 수와 다른 모습을 보였다. 외식업이 전체 매출의 39.8%를 차지해 가장 큰 비중을 유지했다. 의료업이 27.3%로 뒤를 이었다. 소매업 비중은 18.9%였다.

패션과 생활문화 매장이 늘고 있지만 아직 상권 매출을 주도하는 단계는 아니라는 뜻이다. 점포 수와 매출 비중을 함께 살펴야 도산공원 상권의 변화를 과장하지 않고 읽을 수 있다.
개·폐업 흐름은 최근 다시 약세로 돌아섰다. 사업체 수는 2025년 2분기 9곳, 3분기 5곳 순증했다. 4분기에는 7곳 줄었고 올해 1분기에도 5곳 감소했다.

신규 점포 진입이 둔화한 것은 사실이다. 알스퀘어는 상권 침체보다 기존 점포와 신규 브랜드가 교체되는 과정으로 분석했다. 실제 상권의 위축 여부를 판단하려면 공실률과 매출 추이, 점포별 영업 기간을 함께 확인해야 한다.

점포 입지를 둘러싼 가격 차이도 컸다. 도산공원 상권의 평균 임대료는 3.3㎡당 46만 원으로 조사됐다. 입지별 임대료는 20만 원대부터 110만 원대까지 벌어졌다. 같은 상권에서도 주요 도로와 접근성, 건물 상태, 주변 브랜드 구성에 따라 임대료가 최대 다섯 배가량 달랐다.

알스퀘어 측은 유명 브랜드가 모인 구역에서 임대료 프리미엄이 형성됐다고 설명했다. 다만 임대료에는 건물 연식과 전용면적, 층수, 전면 폭 등 여러 변수가 영향을 준다. 브랜드 집적도만으로 임대료 격차를 모두 설명하기는 어렵다.

토지 매매가격은 상승세를 보였다. 도산공원 일대의 3.3㎡당 거래가격은 2021년 2억1000만~2억2000만 원에서 2025년 3억2000만~4억5000만 원으로 높아졌다. 알스퀘어는 최근 4년간 상승률을 69%로 집계했다.
거래는 많지 않았다. 분석 기간에 확인된 거래 12건 가운데 4건이 2025년 11월과 12월에 이뤄졌다. 알스퀘어는 거래가 뜸했던 배경으로 매물 부족을 들었다. 거래 건수가 적은 만큼 일부 고가 거래가 전체 가격 흐름에 미친 영향도 살펴볼 필요가 있다.

대지면적 100㎡ 미만의 소형 필지는 중대형 필지보다 최대 1.8배 높은 가격에 거래됐다. 소규모 건물을 활용해 단독 매장을 구성하려는 브랜드 수요와 한정된 매물이 가격 차이에 영향을 준 것으로 회사는 분석했다.

도산공원 상권의 유동인구 밀도는 서울 평균의 2.2배로 조사됐다. 풍부한 방문 수요 위에 패션과 생활문화 브랜드가 모이면서 상권의 성격도 외식 중심에서 복합 상권으로 이동하고 있다.

정윤선 알스퀘어 리테일사업팀장은 "도산공원은 유동인구를 기반으로 입점 브랜드가 상권 가치를 높이고 그 가치가 임대료와 자산가격에 이어지는 구조를 보인다"며 "보고서가 출점 전략과 투자 판단, 상권 변화 분석에 참고 자료가 되길 바란다"고 말했다.

이종균 기자 jklee.jay526@beyondpost.co.kr