HDC현대산업개발, 용산정비창 역대 최고 이주비 20억원 파격 제안

[비욘드포스트 신용승 기자] HDC현대산업개발이 서울 용산정비창 전면1구역 재개발사업 시공사 선정을 앞두고 국내 도시정비사업 역사상 최고 수준인 조합원당 최저 이주비 20억원(LTV 150%)을 제안했다고 18일 밝혔다.

HDC현대산업개발의 최저이주비 조건은 과거 역대 최고 조건이었던 한남4구역 삼성물산의 12억원보다 8억원이나 높고, 이번 경쟁사 포스코이앤씨가 제시한 16억 원(LTV 160%)보다도 4억원 더 높은 금액이다.

특히 HDC현대산업개발은 최저 이주비를 초과하는 추가 대출에서도 LTV 150% 조건을 명확히 제시했다. 경쟁사 포스코가 이보다 다소 높은 LTV 160%를 제시했으나, 업계 관계자들은 실제 대출 실행 과정에서는 조합원의 소득과 담보가치 평가 등 현실적인 제한 조건이 많아 실제 체감하는 수령액 차이는 거의 없다고 설명한다.

사업비 금융 조건에서도 업계 최저 수준인 CD금리+0.1%를 제안했다. 경쟁사 포스코(CD금리+0.7%) 대비 0.6%포인트 낮아, 수천억원에 달하는 사업비 규모를 고려하면 이자 비용에서 수십억원의 차이를 낼 수 있다. 조합 입장에서는 사업 전반의 금융 리스크까지 낮출 수 있어 전체 부담 경감 효과가 더욱 크다는 분석이다.

평당 공사비도 파격적으로 낮췄다. HDC현산이 제시한 평당 공사비는 858만원으로 경쟁사 포스코이앤씨의 894만원과 대비 평당 36만원 저렴하다. 조합이 사전 산정한 예정 공사비 960만 원보다는 100만원 이상 낮은 수준이다.

제안서에 담긴 총액 기준으로는 HDC현산이 제시한 총 공사비가 9244억 원으로, 포스코(9099억 원)보다 높아 보이지만 이는 양사가 제안한 연면적 규모의 차이에 따른 착시현상이다.

HDC현산은 포스코보다 약 5843평 더 넓은 연면적을 포함한 설계를 제안했다. 특히, 추가 연면적 확보는 용산역과 연결되는 지하상가, 통로 등 수익성을 극대화한 설계를 포함한 결과이며, 이는 조합원의 실질적인 추가 수익 창출로 연결될 수 있는 구조다.

회사 측은 “지하층은 용적률에 포함되지 않아 조합원 권리가액에는 영향을 미치지 않으면서 향후 분양 수익은 크게 높일 수 있다”며 “이는 공사비 변동 리스크를 최소화하는 전략적 결정”이라고 설명했다.

공사기간 역시 경쟁사 포스코의 47개월 대비 5개월이나 빠른 42개월로 단축했다. 이 공사기간 단축은 조합원들이 부담해야 하는 임시 거주비와 금융 이자를 줄이고, 빠른 입주 및 분양 수익 실현 등 실질적 혜택을 제공한다.

한편, 용산정비창 전면1구역 재개발사업은 서울 용산구 한강로3가 일대 7만1901㎡ 부지에 지하 6층~지상 38층 규모로 아파트(777가구), 오피스텔(894실), 상업 및 업무시설 등으로 구성되는 대규모 복합단지 개발 사업이다.

지난 4월 15일 입찰이 마감됐으며, HDC현대산업개발과 포스코이앤씨가 최종 입찰서를 제출했다. 조합은 5월 중 홍보관 오픈 및 합동설명회를 진행한 뒤, 6월 중순경 조합 총회를 통해 최종 시공사를 선정할 예정이다.

신용승 기자 credit_v@beyondpost.co.kr